Expert-comptable immobilierpour vos investissements locatifs

Dès que vous percevez des loyers, la fiscalité devient un vrai levier : choix entre micro-foncier et régime réel, création de déficit foncier, arbitrage entre détention directe et SCI (à l'IR ou à l'IS), amortissements. Un expert-comptable spécialisé en immobilier sécurise vos déclarations, optimise votre imposition et vous fait généralement gagner bien plus que ses honoraires.

Comptez généralement entre 300 € et 600 € TTC par an et par bien pour une location au réel (souvent dégressif au-delà du 1er logement), et de 50 € à 120 € HT par mois pour une SCI. Sur Expert Comptable Immobilier, vous accédez à une offre dédiée aux investisseurs avec un premier échange gratuit chez notre partenaire comptable.

Pour une location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % (en deçà de 15 000 € de loyers annuels). Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, gestion) et de créer du déficit foncier : dès que vos charges dépassent l'abattement, le réel est nettement plus avantageux. Nous comparons les deux chiffres en main.

Le déficit foncier apparaît quand vos charges déductibles (notamment les travaux d'entretien et de rénovation) dépassent vos loyers en location nue au réel. Ce déficit s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, et le surplus est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. C'est l'un des leviers d'optimisation les plus puissants de l'immobilier locatif.

La détention directe est simple et adaptée à un ou deux biens loués nus. La SCI facilite la détention à plusieurs, la gestion et la transmission. Reste l'arbitrage entre la SCI à l'IR (transparence fiscale, revenus fonciers) et la SCI à l'IS (amortissement du bien, fiscalité des sociétés mais plus-value plus lourde à la revente). Nous chiffrons les scénarios selon votre projet.

En location nue, vous déclarez vos revenus fonciers via la déclaration 2044 (régime réel) reportée sur la 2042. En location meublée, les loyers relèvent des BIC : déclaration 2031 et liasse 2033 télétransmises en EDI. Une SCI à l'IS dépose une liasse de société. Un expert-comptable établit et télétransmet la déclaration adaptée à chaque bien, dans les délais.

La location meublée relève des BIC et permet d'amortir le bien et le mobilier au régime réel, ce qui efface souvent l'impôt sur les loyers. C'est un cas particulier de l'investissement locatif que nous traitons aussi : nous gérons aussi bien vos dossiers en location nue (revenus fonciers) qu'en meublé (BIC), et nous vous orientons vers le régime le plus avantageux.

Les leviers sont nombreux : choix du régime (micro-foncier ou réel), création de déficit foncier via les travaux, arbitrage IR/IS de la SCI, amortissement en SCI à l'IS ou en meublé, déduction des intérêts d'emprunt, et anticipation des plus-values immobilières à la revente. Le bon montage dépend de votre patrimoine et de vos objectifs : nous vous orientons au cas par cas.