Quel régime fiscal et quelle structure pour vos loyers ?

Pour une location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % (sous 15 000 € de loyers annuels). Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière) et de créer du déficit foncier. Dès que vous avez un crédit ou des travaux importants — c'est souvent le cas — le réel est nettement plus avantageux et peut effacer l'impôt sur vos loyers pendant plusieurs années.

Non, dans la majorité des cas la détention en direct (nom propre ou indivision) suffit. La société n'a d'intérêt que pour un projet à plusieurs ou patrimonial : SCI à l'IR (pour acheter et transmettre à plusieurs en gardant les revenus fonciers) ou SCI à l'IS (pour amortir le bien et capitaliser). Le bon choix dépend de votre horizon et de votre fiscalité.

À l'IR, la SCI est transparente : chaque associé déclare sa quote-part en revenus fonciers, avec la possibilité de créer du déficit foncier. À l'IS, la société est imposée sur son résultat après amortissement du bien, ce qui réduit fortement l'impôt courant — mais la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (amortie), donc plus lourde. L'arbitrage dépend de votre projet : revente à moyen terme (plutôt IR) ou conservation longue et capitalisation (plutôt IS).

En location nue au réel, si vos charges déductibles (notamment les travaux d'entretien et de rénovation) dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Il s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, et le surplus est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. C'est l'un des leviers les plus puissants pour défiscaliser des travaux. À noter : le déficit foncier ne concerne que la location nue ; en meublé, c'est l'amortissement du bien (régime réel BIC) qui joue ce rôle, et nous le gérons également.